Цены на квартиры в Киеве. Почему с первички уходят на вторичку

Хотя покупатели стали страшиться новостроек, застройщики продолжат увеличивать цены. Источник: 44.ua

Прошедший год оказался непростым для столичного рынка нового жилища. С одной стороны, из-за резкого укрепления гривни люди решили повременить с новосельем. Ведь застройщики считали цены по курсу 28 гривен за американский доллар, а в действительности американская валюта свалилась до 24 гривен, другими словами, в доллах США квартиры в новостройках автоматом подорожали.

С иной стороны, упала одна из больших строй компаний в городе Киеве – «Укрбуд». Замороженными оказались 25 новостроек. И хотя делему вроде удалось решить (проблемные стройки передали «Киевгорстрою»), будущие покупатели начали просто страшиться брать квартиры в строящихся домах.

Все это обвалило реализации жилища у некоторых застройщиков на 20% и больше

Люди понесли средства на вторичку. И там реализации, напротив, начали расти. Если в 2018 году доля вторички в общих продажах составляла меньше 40%, то, по итогам прошедшего года, выросла до 60%.

Что уже сказалось на ценах – квартиры подорожали минимум на 10-15%.

В текущем году цены на вторичку продолжат расти, ведь Спрос опережает предложение. Да и первичка тоже может подорожать, по очень мере, застройщики предупреждают, что будут переписывать прайсы.  

Вообщем, не факт, что за дорогими квартирами выстроится очередь. Потому не исключено, что торговцам придется устраивать акции распродажи.

«Страна» разбиралась, что будет с рынком жилища в текущем году и реально ли прибыльно приобрести  квартиру.

Как чуть не разорвался строительный пузырь

О дилеммах на рынке первичного жилища специалисты говорят уже пару лет кряду.

В последние годы в городе Киеве и пригороде строили не попросту много, а чрезвычайно много. А распродавать удавалось не больше половины квартир. Потому риелторы предупреждали, что на рынке надувается «строительный пузырь», и он может разорваться в хоть какой момент, спровоцировав массовые банкротства застройщиков, 10-ки недостроев и обвал цен.

правда, время «Ч», когда должен разорваться несчастный «пузырь» все время переносили.

В прошедшем году рынок подошел к данной нам черте впритирку. Еще с лета начались препядствия у большого застройщика — компании «Укрбуд» экс-нардепа Максима Микитася. А спустя несколько месяцев компания вообщем закончила строить, спровоцировав панику посреди тысяч вкладчиков.

«Страна» уже писала обо всех аспектах данной нам истории, где на бизнес-проблемы наложились к тому же корпоративные разборки. В итоге «Укрбуд» оказался той строительной пирамидой, которой все страшились. И если б она упала, это было бы «как 100 «Элита-центров», – говорил «Стране» новый совладелец «Укрбуда» Дмитрий Федотенков.

В ситуацию вмешались власти, и делему удалось если не решить, то, по очень мере, купировать. Недострои «Укрбуда» передали «Киевгорстрою». Другими словами «пузырь» не разорвался, и Рынок не упал.

Но практически все застройщики начали фиксировать понижение размеров продаж. У некоторых компаний количество сделок свалилось на 20-30%, а у остальных кабинеты реализации и совсем опустели.

Провоцировать покупателей удавалось только за счет огромных скидок, которые достигали 25%.

Вообщем, здесь сработал не только эффект «Укрбуда», но к тому же эффект крепкой гривни. Дело в том, что застройщики считали цены еще по курсу 28 гривен за американский доллар. А гривня укрепилась до 22-24. Другими словами среднестатистическая двушка за 1,7 млн гривен, которая сначала года стоила 60 тысяч американских долларов, к сентябрю подорожала до 70 тысяч.

Почти все решили не переплачивать и выждать. При всем этом застройщики продолжили увеличивать цены.

«В 2019 году рост цены стройматериалов и строительно-монтажных работ составил в среднем 10-15%, что повлекло за собой повышение цен на квартиры в гривне на 1-2%. Не исключено, что в 2020 году себестоимость может вырасти еще как минимум на 5-7%. На данный момент рентабельность строительства не превосходит 25% по любому объекту. Это тот беспристрастный минимум, ниже которого застройщику просто не прибыльно строить. Потому рост издержек застройщика неизбежно приведет к росту цены квадратного метра для покупателя», – объяснила «Стране» директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

При всем этом она отмечает, что, невзирая на подорожание квартир в новостройках, люди приобретают жилище экономкласса все пореже. Реализации в таковых объектах в прошедшем году снизились на 25-30%. А в текущем году экономкласс может утратить еще 15-20% покупателей.

Об данной нам тенденции говорит и коммерческий директор ЖК Svitlo Park Александр Панфилов.

«Большей популярностью в настоящее время пользуются объекты комфорт- и бизнес-класса всеохватывающей стройки, к примеру, «город в городе», функциональные жилые комплексы, экоформат. Спрос на экономкласс свалился на 15-20%, и данная тенденция сохранится в текущем году. Данный сектор уйдет в минус еще на 15%», –предсказывает он. 

Разъяснений здесь несколько.

Во-1-х, почти все разочарованы качеством нового дешевого жилища, которое оказалось немногим лучше старенькых хрущевок и панелек, но при всем этом – намного дороже.

Во-2-х, бедные покупатели переориентируются на пригород, где за такие же средства реально приобрести неплохую квартиру либо даже таунхаус.

В-3-х, покупатели с маленькими бюджетами все чаще глядят на вторичку, где и дешевле, и рисков меньше.

В-4-х, покупателей сделалось меньше. Потому что настоящие доходы украинцев вырастают не настолько высочайшими темпами, чтоб много людей могли дозволить для себя приобрести квартиры, а ипотека так и не заработала.  

Вторичка трещит по швам

Неопределенность в первичке принудила возможных покупателей вновь переориентироваться на вторичный Рынок

«Еще с середины августа прошедшего года начался отток покупателей на вторичку. Отыскивают одно-трехкомнатные квартиры в домах поновее, но, в общем-то, свои покупатели есть на все жилище по адекватным ценам», – говорит управляющий агентства недвижимости Best & Seller Ирина Луханина. Резкое увеличение спроса позволило собственникам квартир здесь же накрутить цены.

«Например, трешка, которую мы в весеннюю пору продали за 58 тысяч американских долларов, к озари стоила уже 65 тысяч. За 45 тысяч можно было отыскать разве что двушку на Троещине, хотя еще не так давно по таковым ценам продавались трешки», – отмечает Луханина. 

По этим данным специализированного портала domik.ua, за прошедший год ценник на выставленные на продажу квартиры в городе Киеве вырос в среднем на 17%. В январе 2019 года средний квадратный метр на вторичке стоил 1039 американских долларов, а на начало 2020 года – 1216 американских долларов.

При всем этом больше всего подорожали квартиры в Голосеевском районе (на 18%), на Подоле (плюс 18,8%) и Дарнице (на 16,7%). Риелторы объясняют такую динамику просто: вырос Спрос, до этого всего, на самое доступное жилище, которое оказалось в недостатке. Отсюда – ажиотаж и рост ценников. Подол попал в данный перечень основным образом за счет Виноградаря. Обещания властей выстроить метро на Виноградарь позволило обладателям жилища здесь же повысить цены.

Меньше всего подорожали квартиры в обычно дорогих районах – Соломенском (на 8,3%), на Оболони (на 10,9%), в Шевченковском (на 12,9%).

В текущем году, как считают специалисты, эта тенденция продолжится. Риелторы говорят, что практически после Нового года начались активные просмотры квартир, хотя январь обычно считается мертвым сезоном. Жилище по адекватным ценам уходит практически в течение нескольких дней. При этом даже безо всяких скидок и уступок со стороны хозяев. 

Предложение как и раньше низкое, потому что почти все на волне понижения цен в 2017-2018 годах просто сняли квартиры с реализации, а сейчас выжидают, когда цены взлетят. Потому на рынке – очевидный недостаток не плохих квартир, в особенности единичек.

Так что цены, быстрее всего, продолжат расти. В текущем году они могут возрости еще на 10-15%. При этом чем крепче будет гривня, тем дороже в доллах США станут выставлять свои квартиры обладатели. Ведь почти все продают жилище, чтоб решить свои текущие препядствия – заплатить за лечение либо обучение малыша, открыть бизнес и пр.

Скидки на экономкласс и плюс 15% на остальное 

Основная интрига этого года – что будет с первичкой и сможет ли она выкарабкаться из кризиса. И, фактически, что будет с ценами на жилище в новостройках.

Анжелика Саакян говорит, что на тенденции в отрасли будут влиять несколько причин. Посреди прямых – себестоимость строительства, курс американского доллара, объемы строящегося жилища.

По словам Панфилова, себестоимость строительства в текущем году вырастет еще на 10-12% (в главном – за счет подорожания стройматериалов и увлечения зарплат). В теории это может прирастить ценник на жилище в новостройках до 5% и больше.

Но здесь не все так просто. Управляющий партнер объединения девелоперов RED Community Татьяна Шульга-Забельская говорит, что экономкласс, энтузиазм к которому падает, может подешеветь на 8–10%. А дрожать будут объекты «с изюминкой» (закрытая земля, отличные планировки и пр.).

Саакян предсказывает больший рост цен (до 10-15%) в классе «удобство+» (формат «город в городе») и до 12% – в классе «бизнес+» (функциональные комплексы, экокомплексы).

Почти все зависит и от курса американского доллара.

«на данный момент трудно говорить о том, что будет происходить в экономике страны и как курс зарубежной валюты будет связан с настоящими экономическими действиями, но есть осознание, что в госбюджет заложен курс 27 гривен за американский доллар. Естественно, стоимость жилища будет установлена, исходя из этого курса», – говорит Панфилов.

Другими словами, если настоящий курс американского доллара будет 25 гривен, то будущие покупатели как и раньше будут ощущать себя обманутыми, ведь в доллах США им придется переплачивать, в особенности если застройщики все-же отважутся повысить цены. 

Ситуацию можно спасти разве что активизацией кредитования.

По подсчетам Саакян, понижение процентных ставок по ипотеке на 1-2% наращивает Спрос на жилище на 10%. Не так издавна Нацбанк в очередной раз понизил учетную ставку, что в теории обязано отразиться и на предложениях коммерческих.

Но вот захочут ли они запускать ипотеку, на которой почти все в прошлые годы погорели, – не факт.

Посреди косвенных причин, которые будут влиять на развитие рынка: как отважится вопрос защиты прав инвесторов, будет ли работающий механизм достройки замороженных объектов и что ожидать по ипотечному кредитованию.

«клиент должен получить государственные гарантии, что он не прогорит на собственных вложениях в новостройку. На нынешний день для решения вопроса долгостроев нужно внедрение механизма государственно-частного партнерства, по которому застройщик будет должен обеспечить квартирами обманутых инвесторов, а естественно, любой девелопер захотит получить Прибыль. Но если в недострое продано более 30% квартир, то участие в схожих проектах застройщику будет экономически нерентабельно», – говорит Саакян. 

Но в любом случае предложение на первичке в текущем году будет наименьшим, чем в прошедшем. Ведь почти все компании сворачивают объемы.

«количество новых разрешений, выданных на стройку, уменьшилось в разы. А это означает, что предложение на рынке будет меньше, чем в прошлые годы. Рынок будет прирастать в главном за счет новых очередей уже имеющихся объектов, а они, как  правило, стартуют уже не по самой низкой стоимости», – подытожил Панфилов.

Вообщем, если покупатели не станут массово ворачиваться на первичку, застройщикам, быстрее всего, придется не увеличивать цены, а напротив, их снижать. По другому реализовать квартиры им будет чрезвычайно трудно.

Реально ли еще приобрести дешевую квартиру

Невзирая на пробы продавцов разогнать цены, предложений дешевеньких квартир на рынке как и раньше много. В том числе, в новостройках. Например, единичка в ЖК «Кришталеві озера» предлагается по 40 тысяч американских долларов, правда, ввод дома в эксплуатацию только в 2022 году.

Единичка в ЖК «Новый автограф», которая будет готова к 2021 году, выставлена за 51 тысячу американских долларов. И таковых предложений на специализированных веб-сайтах – масса. По прежним временам такие цены числились бы низкими, потому что ЖК позиционируются далеко не в экономклассе. Но на данный момент это довольно рискованная покупка.

В экономклассе есть и более лояльные цены. Однокомнатную квартиру предлагают от 20-25 тысяч американских долларов. Так, на Соломенке смарт-квартиру в ЖК «Современный квартал» выставили за 25,4 тысячи американских долларов. Правда, заселение обещают только в самом конце этого года

За 38,5 тысячи реально приобрести уже двушку в ЖК «Академ-Квартал» (Святошинский район).

Но на вторичке дешевеньких предложений все равно больше. Скажем, за 19 тысяч американских долларов реально приобрести единичку площадью 24 квадрата на Дарнице. правда, квартира просит ремонта.

За 29 тысяч американских долларов на Оболони выставлена единичка с ремонтом площадью 26 квадратов.

Другими словами цены на квартиры в городе Киеве, естественно, уже стартуют не от 12-15 тысяч, как это было еще годом ранее, но, имея 20 тысяч, некое жилище подобрать еще можно. Но уже в текущем году малый ценовой порог может вырасти до 22-23 тысяч американских долларов, предсказывают риелторы.

Источник

Если вы нашли ошибку в тексте статьи, пожалуйста, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Если вы нашли ошибку в тексте статьи, пожалуйста, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter.



Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: